こんにちは🐹
くるくるおじさんです✨
最近不労所得の重要さをえらく実感している毎日です💦
最近Twitterも始めたのですが
みんな若い段階からいろいろ考えて取り組んでるんだな💦
と感心する毎日です😳
僕も日々努力して頑張ります✨
ブログに関しては今まで手探りで作成を進めていましたので
専門的な事というよりは書きやすい旅行記事をメインに書いてきました
ですが今回はようやく専門的なテーマに着手して行こうと思います😤
今回のテーマは
『自宅を貸して次の家は買える？！』
です🤗✨
家賃収入のイメージ
まずはじめに
皆さんはマンションなどを貸して家賃収入を得ると聞くとこんなイメージを持たれるのではないでしょうか❓
- 良い物件でなければうまくいかない
- アパートや一棟マンションを購入して運営しないといけない
- 購入金額がかなり高い
- 収支を計算してしっかり管理しないといけない
- そもそも手間、面倒くさそう
- 何件も見て回って物件を探さないといけない
- そもそも素人がやる物ではない
などでしょうか🤗
あながちどれも間違ってはいません(笑)
ですが不労所得の仕組みを持っている人とそうでない人では
雲泥の差がつくのです😱💦
ではこれから簡単に説明していきます
賃貸収入を得る方法はどんな方法がある？
ではそもそも
家賃収入、賃貸収入を得ていく方法としてはどのような手段があるのでしょうか🤔
簡単にお伝えすると
- アパート経営
- 一棟マンション経営
- 駐車場経営
- ワンルームマンション経営
- 今の自宅を貸しに出す
などでしょうか❓
突き詰めていけばもう少しありますが今回は割愛させて頂きます😤
そこで今回は
自宅を貸しに出す
こちらにフォーカスを当て実体験も含めて説明していきたいと思います✨
自宅は一度購入したら最後・・・ではない？
まず皆さんは自宅を購入する際にどのような事を考えて購入しますか❓
人生で一番大きな買い物
家族で住む終の棲家
といった所でしょうか🤗
今でこそ資産価値などを考慮して購入する方も増えてきてはいますが
購入した後の自宅の更なる活用まで考えて購入する方は少ないように思います
自宅の活用方法
購入した自宅の活用方法としてまず初めに思いつくのは売却だと思います
何年か住んだ後であれば住宅ローンも減っていますし
売却価格 ＞ 住宅ローン残債
という状態であれば手元に資金も残りますので次自宅を購入する際の頭金にも出来ます
ですがこれでは一時的にお金を手に入れて終了ですよね？
そこで次に『自宅を人に貸す』という選択肢が出てきます🐹
自宅を貸しに出すメリット
場所にもよりますが自宅を賃貸に出す場合比較的
住宅ローンや管理費などの支払い ＜ 家賃収入
となるケースが多いため
前の自宅の時と同じ支払額もしくはそれよりも少ない費用で
グレードアップした家に住み替えられる
なんて事も出来る可能性があるのです
例えば
１LDK 35㎡ 3500万で購入 支払い9万/月 管理費3万 合計12万の支払い
こちらの物件を賃貸に出し仮に家賃22万で貸し出せたとします
次に以下の物件を購入します
3LDK 65㎡ 6500万で購入 支払い16.6万/月 管理費4万 合計20.6万の支払い
すると
家賃22万 ー １LDKの支払い12万 ー ２LDKの支払い20.6万 ＝ △10.6万/月
となると
当初の１LDKの時の支払い12万よりも △1.4万 安く、でも広い部屋に住む事が出来る
という事になります🤗
更に
家賃で住宅ローンを払っていきますので自分のお金は出さずとも
ローンの残債が減っていきますので
いざとなったら売却して現金に変えていく事も出来ます
主なメリット
- 家賃がプラスの場合、前よりも少ない費用でグレードの高い（広い）部屋に住み替えられる
- 同時に資産形成も進められる
自宅を貸し出す時の注意点
この取り組みには注意点もあります
そもそもなんですが
住宅ローンは二重で組むことは基本的に出来ません！
本末転倒ですね😂ｗｗ
ですが以下の事に注意して頂ければ通す事は可能です
あくまで最終判断は金融機関が行いますのと銀行によって内容は異なるのですが
- 今の自宅より広い部屋に住み替える
- 住み替えの理由が明確である
- あくまで住み替えはたまたまで投資目的ではない
今の自宅よりも広い部屋に住み替える
この方法のスタンダードなやり方としては
１LDK → ２LDK → ３LDK
と部屋の広さを上げていく事です
なぜなら住み替えの理由が非常に付けやすいからです
１LDK 独身 → ２LDK 結婚したから → ３LDK 子供が出来たから
いかがでしょうか🤗
自身の生活状況に合わせて部屋を替えているのが明確ですよね
このように部屋のグレードを上げていくと何かと理由が付けやすいのも理由の一つです✨
住み替えの理由が明確である
上の項目でも説明しましたが
あくまで住宅ローンは自身が住む為の家に行う融資ですので基本は一本だけです
ですが生活状況の変化によりやむを得ない場合もあります
家族が増えた、もしくはこれから増える予定、転勤になった、引っ越さなければならない理由が出来た
これらの理由であれば金融機関も審査を行う際に納得しやすいですよね🤭
あくまで住み替えはたまたまで投資目的ではない
住宅ローンはローンの中でも一番金利の低いローンです
その為、住宅ローンを活用して不動産投資をしようと思う人も少なからずいらっしゃいます
ですが当然銀行からしたらそのような行為はNGです
最悪の場合せっかく借りた融資も貸しはがしにあってしまう可能性もあります💦
実際に僕も住み替えの住所変更をしに銀行に行った際に窓口の女性から
『初めから貸すおつもりだったんですか？』
と聞かれた事があります😱💦
ですが子供も生まれたタイミングで、手狭になっていた所での住み替えでしたので
そのまま説明しましたら特に問題はありませんでした😅💦
知っておきたいリスク
全く住むつもりが無く初めから投資目的で住宅ローンを活用した場合、最悪貸しはがしにあう可能性がある
事前に今の家を貸して次の家を購入したいと相談に行くと
前の融資は投資用ローンかセカンドローンなどに切り替えさせられる可能性がある
などです
上記のリスクについては理由などが明確であれば余程の事がなければ基本的にはないそうですが押さえてはおいた方が良いですね💦
一応担当銀行員の方にも確認はしてあります(笑)
融資の審査は大丈夫？
銀行は主に以下の内容を基準に融資が大丈夫かどうか審査していきます ※細かい内容はまた別の記事で
各金融機関、また受ける方の勤務先、ご年収などの属性にもよって内容は異なりますが
融資額はおよそ年収の7～10倍
年収に対して年間の総返済額が30～35%内に収まっているか
などが一般的な審査基準となります
その為前の物件を手放さずに次の物件を購入しようとする場合
2件物件を持っても上記の審査基準となる数値内に返済額が収まっているかどうかが重要となります
ここまでが一般的な銀行の審査基準となります
あまり知られていない審査が有利になるケース
先ほど説明した内容は一般的な審査のケースです
でもそれだけだと
やっぱり普通の人にはハードル高くね❓って思いますよね笑
ご安心下さい🤗
実は自宅を残したまま、もしくは貸しに出して次の融資を組む場合
以下の内容によって審査が有利に働く事があります
１．自宅の資産評価額が残債よりも高い場合残りのローンを負債として見ない
２．自宅を貸しに出し実績を積むとむしろ銀行からの評価が上がる
1番はあくまで銀行基準による査定ですが
もし2件目の自宅を購入しようとした場合、今の自宅の残債よりも評価額が高い場合は
借入としては一切見ずに審査をしてくれます
なのでそのまま何事もなかったのように審査にいける事になりますね🤗
2番は一旦今の自宅を先に貸しに出してから購入する場合です
貸しに出して、ある程度実績を積むことが出来れば
また賃貸の収支が良好であれば自身の銀行からの評価も上がった状態で審査をしてくれます
ですがこの場合一時的に賃貸物件に住まないといけないというリスクがありますので
引っ越し費用や手間などはかかってしまう事も考慮しなくてはいけませんね😂✨
まとめ
- 自宅を賃貸に出すと家賃収入が得られて資産形成が出来る
- 収支がプラスの場合自宅のグレードアップが狙える
- あくまで住み替えなどの目的であり、初めから投資目的ではない
- 融資の通し方にもいろんな手段がある
最後にもう一つお伝えしたい事があるのですが
ここまで読んで頂ければもう察しがついているとは思いますが笑
一つ目の物件選びは非常に重要であるという事です❕
一つ目の物件が
賃貸に出しても売りに出しても大丈夫であるかどうか
ここは大きなポイントになってきます
ですがまずは一歩踏み出してみる
やってみないと分からないのも事実です
せっかく不動産という大きな買い物をするのであれば
長く付き合える、自分を助けてくれる不動産と出会い少しでもゆたかな生活を目指していきたいものですよね🤭
ではまた🐹
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