こんにちはくるくるおじさんです🐹
最近周りでこんな事をよく聞かれます
確かに住宅ローンを新しく組む場合『今住んでいる家を売却して次の家を買う』
これなら自宅を売却した事によって残りの融資は無くなっておりますので何も問題はありません ※売却条件にもよりますが
ですが場合によっては今住んでる自宅を売りたくない時もありますよね？
そんな時はどうしたらいいのか
今回はこちらについて解説していきたいと思います
そもそも住宅ローンの定義とは
まず大前提としてですが住宅ローンとは
『自分が住み、住民票をその物件の住所に移す事が前提のローン』
これが住宅ローンの定義であり
不動産にまつわるローンの中でも一番金利が低く
不動産投資ローンやアパートローン、セカンドハウスローンなどよりも審査基準が緩いとされるのもこちらのローンの特徴です
その為初めから投資目的に融資を組もうとするなどの行為は基本的には許されておりません
主な審査基準
住宅ローンの主な審査基準は大きく分けて二つあります
一つは『年収倍率』、もう一つは『返済比率』と呼ばれる審査方法です
年収倍率
年収倍率は単純に 年収 × ７～１０ ＝ 融資枠 と計算する方法です
一般的に融資は年収の7倍から10倍くらいまでは組めると言われていますが
年収の低い人ほどその倍率は低く、年収の高い人ほど倍率は高くなりますし
購入する物件がマンションか戸建てかによっても変わってきます
また他に車やバイク、教育ローンやフリーローンなどの借り入れがある場合は融資枠から差し引いて計算されます
例： （年収1000万 × ８）ー 500万(車のローン) ＝ 7500万（融資枠）
返済比率
返済比率とは『今の年収に対して年間の返済額が何％占めているか』こちらの比率の事を指します
例えば年収1000万の人が5000万の住宅ローンを組んでおり月々の支払いが月13万だったとすると
ローンの年間支払い額 月13万 × 12ヵ月 = 156万
こちらを年収で割ると 156万 ÷ 年収1000万 ＝ 15.6％ これが年間の返済比率になります
また銀行の基準としては以下の内容で審査されます
例えば年収1000万の方が
車のローン年間84万、カードローン年間72万支払っているとします
するとこの段階ですでに年間合計156万支払っている事になります
そして銀行から返済比率35％以内に収めてほしいと言われている場合
次に受ける融資の年間返済額は194万以内(月16.1万)に収めなければいけないという事になりますので
およそ組める住宅ローンの金額は6200万(月16.09万)という事になります ※ローン期間35年、金利0.5%計算
住宅ローン審査を有利にする方法
頭金を入れる
まず一つ目は頭金を入れる事です
総借入額を少なく出来るからというのも一つの理由としてありますが一番重要なのは
『物件の評価額に対する借り入れの割合を低く出来る為』 なのです
銀行からすると貸したお金が返ってこない事が一番のリスクですから
融資を行う際に不動産に抵当権を付けて、万が一借主が融資の返済をしてくれなかった時に
物件を取り上げ、競売にかけて貸したお金を回収していきます
その為、物件の評価額が借入の残債よりも下回っていると競売にかけても資金回収が出来ない可能性が出てきますので
銀行としてはかなりリスクが高まってしまいます
その為、頭金を初めから入れておいて物件の評価額よりも融資金額が少ない状態にしておくと
銀行は非常に融資がしやすくなるという事になるのです
貸出中の物件がある
今貸出中の物件があると審査上有利に働く事があります
不動産という資産があり、なおかつ賃貸に出していしっかり継続（賃貸実績がある）する事が出来ているとなると
安定収入を生んでくれる資産が他にもあるという見方になるため
返済が滞る可能性、貸したお金が返って来ない可能性は低くなるだろうと見てくれるのです
ただし不動産を貸しに出しているからOKではなく、ある程度継続して賃貸実績を積んでいるという事が重要です
住宅ローン二つ目を組む為には
二本目の審査基準
基本的には一本目の住宅ローンの審査基準と同じです
二本組んだとしても審査基準となる年収倍率、返済比率の中に収まっているかどうかで判断されます
ですが住宅ローンを複数組むという事は銀行からしても融資をするリスクは当然ながら大きくなりますので
一本目の時よりも見られ方は厳しくなります
余談ですが更に3本目を組もうとすると
内容関係なく3本目というだけで融資NGを出してくる銀行が急に増えてきますのでご注意下さい💦
場合によっては一本目の住宅ローンは審査に影響しない
一本目の住宅ローンは『借入として見られない』場合があります
一つめの『所有物件の残債よりも銀行の査定額の方が上回っている場合』ですが
融資審査を行う場合、当然ながら銀行は資産状況も確認するため所有している不動産の査定も行います
その際、査定金額よりも残っている残債が下回っている時は借り入れとして一切見ない場合があるのです
ですが査定はネットなどに出ている金額とは違い銀行独自の判断基準で査定を行う為、内容は通常よりも厳しく見られます
二つ目の『既に人に貸し出していて賃貸実績を積んでいる場合』ですが
こちらも一つ目の考え方と基本的には同じです
所有物件を現在賃貸中でなおかつプラスで回っている場合は返済は賃料収入で補っているため
自身の持ち出しは無い訳ですから借入として見なくても良いという判断になる訳です
ですがこちらは銀行によってはこの判断基準を設けていない銀行もありますので注意は必要です
住宅ローン二本目を組み理由が重要
一本目の住宅ローンを借りた銀行を『A銀行』
二本目の住宅ローンを借りた銀行を『B銀行』 とすると
B銀行は融資の条件や審査をクリアしていれば融資は行ってくれます
ですが最初の物件を売却せず貸しに出したりするなどして二本目の住宅ローンを組んだ場合
A銀行からすると『あれ？初めから投資目的で住宅ローンを使ったのか？』という見方をしてきます
その際に正当な理由を説明する事が出来なければ一本目の住宅ローンは継続する事が出来ず
住宅ローンよりも金利の高い事業用ローン(不動産投資ローン)などに切り替えさせられる可能性があります
二本目を組む為の正当な理由とは？
住宅ローンは自身で住む事が前提のローンであり投資目的などで活用する事は出来ないという事はお伝えしました
では二本目の住宅ローンを組む正当な理由とは？
これらの理由が銀行側に認められれば問題なく融資を組む事が出来ます
状況に応じて適切な説明をしていきましょう
まとめ
いかがだったでしょうか
住宅ローンを組む際に『一生の買い物』とか『終の棲家』などのイメージを持たれてる方もいらっしゃるかと思いますが
実はローンはうまく活用すると自身の資産を大きく増やしていく事も可能なのです
ですがその実態をなかなかご存じでない方も多いと思います
そんな方々にとって今回の記事を参考にして頂ければ幸いです🐹
不動産を活用した資産形成などついてまた別途記事にしていきますのでお楽しみに😇
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